Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những văn bản cần có trong quá trình mua bán, hay cho tặng đất. Nếu không có hợp đồng, hay hợp đồng làm sau quy định thì sẽ không được công nhận về mặt pháp luật. Vì vậy, cần phải làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong quá trình mua bán, trao đổi, thừa kế quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng quy định cần có những gì? Các mẫu hợp đồng chuyển nhượng đất đúng quy định tải về ở đâu? Luật & Kế toán Việt Mỹ sẽ giúp bạn giải quyết các thắc mắc trên cùng bài chia sẻ dưới đây.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Hợp đồng có thể hiểu chính là sự thoả thuận giữa các bên về việc sửa đổi, chấm dứt, xác lập, quyền, nghĩa vụ dân sự. Hợp đồng có hiệu lực phải bảo đảm năng lực pháp luật, năng lực dân sự, tự nguyện của chủ thể tham gia giao dịch. Trong đó, nội dung, mục đích khi lập hợp đồng không được vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc đạo đức xã hội. Đồng thời phải bảo đảm các điều kiện, hình thức trong các trường hợp. do pháp luật quy định.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trên thực tế, không có một khái niệm cụ thể nào về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo cách giải thích từ các luật sư của Luật & Kế toán Việt Mỹ thì, đây được xem là hình thức mà chủ sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng cho người khác. Chủ sở hữu sẽ nhận lại được một số tiền tương ứng với giá trị miếng đất theo đúng thỏa thuận trước đó.
Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 có quy định: “3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Tại Điều 697 - Bộ luật dân sự 2015 có quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.”
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Sau khi việc đăng ký quyền sử dụng đất được giải quyết theo đúng quy định thì sẽ có có hiệu lực ngay.
Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Đây là loại hợp đồng đền bù. Trong hợp đồng, cả hai bên làm hợp đồng đều có lợi ích trong việc giao kết hợp đồng.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng song vụ. Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ giao đất cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầy đủ, đúng thời hạn, và theo phương thức đã thoả thuận. Đồng thời có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất, loại đất. vị trí, số lượng, tình trạng và thỏa thuận với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất theo mục.
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chặt chẽ và có hiệu lực kể từ ngày được đăng ký vào sổ đăng ký quyền sử dụng đất.
>>> Tham khảo thêm: [BẬT MÍ] Hướng dẫn làm hợp đồng mua bán đất đúng theo quy định Nhà nước
Quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hiện nay, các quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu đất đã được quy định rõ trong các bộ luật. Cụ thể:
Các quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu đất
Trong Luật đất đai năm 2013 có quy định:
"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Cũng trong Nghị định số 43/2014/NĐ-CP , có quy định về hình thức của hợp đồng mua bán đất:
“Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”
Các trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều này được quy định rõ tại Điều 186 Luật Đất đai 2013 quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất như sau:
" - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó."
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần những gì?
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực);
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng);
- Chứng minh nhân dân/hộ khẩu hai bên bán và bên mua (02 bộ có chứng thực);
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân (02 bộ có chứng thực);
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính);
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính);
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính);
- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính);
- Tờ khai đăng ký thuế;
- Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính).
- Nếu chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng.
Yêu cầu cần có trong hồ sơ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trong Luật đất đai 2013 quy định rõ về vấn đề hành văn, các thông tin cần có trong một hợp đồng chuẩn:
Thông tin của các bên
- Họ tên, số CMND/CCCD, nơi cấp, ngày cấp, hộ khẩu thường trú, địa chỉ hiện tại, số điện thoại liên lạc của các bên.
- Nếu đất chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng chung của vợ chồng thì phần bên chuyển nhượng phải ghi đầy đủ thông tin và có chữ ký của cả hai vợ chồng.
- Nếu đất chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng chung của nhiều người cũng ghi nội dung và đầy đủ chữ ký của các đồng sử dụng hoặc chỉ ghi tên, chữ ký của người đại diện.
- Nếu bên nhận chuyển nhượng có vợ hoặc chồng thì cũng cần ghi đầy đủ thông tin về cả hai vợ chồng.
Thông tin về quyền sử dụng đất được chuyển nhượng
- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất (ghi theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
- Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng.
- Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất như hiện có cầm cố, thế chấp ở đâu không? Nếu có thì cách giải quyết thế nào?
Giá và phương thức thanh toán
- Giá chuyển nhượng (do các bên thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật).
- Phương thức, thời hạn thanh toán (có đặt cọc không, trả một lần hay nhiều lần, việc giải quyết tiền đặt cọc đã nhận, trả bằng tiền Việt Nam hay bằng vàng, bằng tiền mặt hay chuyển khoản).
Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng
Các bên cáo thể ấn định thời hạn, địa điểm, phương thức cụ thể để giao đất, giao tiền.
Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng
Các bên có thể thỏa thuận mức phạt do chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán, chậm bàn giao đất.
Phương thức giải quyết tranh chấp
Các bên thỏa thuận phương thức giải quyết tranh chấp trong trường hợp có tranh chấp xáy ra như tự thương lượng, hòa giải thông qua người thứ ba, khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Tòa án.
Tải 6 mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến nhất hiện nay
Để giúp đọc giả có thể dễ dàng hơn trong việc soạn thảo và làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tham khảo ngay 6 hợp đồng mẫu được các chuyên gia Luật & Kế toán Việt Mỹ lập dưới đây.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất
Xem chi tiết tại đây.
Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay
Xem chi tiết tại đây.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Mẫu số 37
Xem chi tiết tại đây.
Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2021
Xem chi tiết tại đây.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng sở hữu
Xem chi tiết tại đây.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông
Xem chi tiết tại đây.
Kết
Trên đây là những chia sẻ của Luật & Kế toán Việt Mỹ về các vấn đề pháp lý khi làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Những thông tin trên đều được đưa ra dựa trên những văn bản pháp luật hiện hành của Việt Nam. Mọi nhu cầu cần tư vấn và hỗ trợ, liên hệ ngay cùng các Luật sư của Luật & Kế toán Việt Mỹ qua Hotline: 0981 345 339.